海亮地产控股集团有限公司与中国房地产开发合肥有限公司股权转让纠纷案
【案情简介】
2009年7月15日，中国房地产开发合肥有限公司（以下简称“中房合肥公司”）成立全资子公司中国房地产开发合肥置业有限公司（以下简称“中房置业公司”或“目标公司”），注册资金为1000万元。此后，中房合肥公司委托开元资产评估有限公司对中房置业公司全部资产的市场价值进行评估，《评估报告》显示，中房置业公司名下各单项资产评估值总额为145812.09万元，负债评估值总额为49626.75万元，股东全部权益评估价值为961853408.72元。
2011年9月8日，中房合肥公司（甲方）与海亮地产控股集团有限公司（以下简称“海亮地产公司”）签订《产权转让合同》，约定：第一条“转让标的”：甲方持有的中房置业公司100％股权。该股权对应的资产、负债及相关情况详见开元资产评估有限公司出具的《评估报告》；第二条“甲方的声明、保证和承诺”：（三）为签订本合同之目的向乙方及相关中介机构（包括审计机构、评估机构、律师事务所）提交的各项证明文件及资料均为真实、完整的，不存在虚假陈述、重大遗漏和重大误解的内容。……第五条（三）不在审计报告、资产评估报告和期间审计报告范围内以及审计报告、资产评估报告和期间审计报告未披露的转让目标公司资产、负债由转让方享有或承担。……合同还对其他事项作了约定。
合同签订后，海亮地产公司依约履行了首次付款义务，即支付了转让价款的50％，共计48092.67万元。后双方又于2011年11月15日办理完毕工商变更登记手续，将中房置业公司更名为安徽海亮公司。海亮地产公司在接收转让目标公司后，对资产、负债进行核查，发现中房合肥公司转让资产存在多项未在审计报告、资产评估报告中披露的债务或资产不实的情形，而且，目标公司在股权转让前还存在欠税的情形，遂向安徽省高级法院提起本案诉讼，请求：1、判令由中房合肥公司承担在资产转让时未披露的企业负债175297502.89元；2、判令因中房合肥公司交付的转让资产不实而减少资产转让款52410035.12元；等等。海亮地产公司委托本所律师代理一审、二审诉讼事宜，均获得较理想的结果。
 
【代理意见】
一、案涉《产权转让合同》应依法认定为名为股权转让、实为企业资产转让性质的合同。
    第一，从合同名称上看，双方当时签订的合同名称为《产权转让合同》，而非股权转让合同。
第二，从本次产权转让的内容来看，转让的主要是房地产。转让的标的企业主要资产为五个房地产项目，占整个转让资产的比例高达91.88%。虽然本次转让形式上为一次性收购标的企业100%股权，但这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物。从资产转让评估报告中的评估方法看，采用的是“成本法（资产基础法）”。
第三，从本次产权转让交易目的来看，中房公司目的是通过设立标的企业、无偿划转资产，再通过股权转让的形式出让资产以减少交易成本。
第四，国家税务总局、国土资源部、财政部及安徽省地方税务局等相关批复文件和通知精神，可以认定双方签订的《产权转让合同》的性质为以房地产为主的资产转让合同。 ①根据《国家税务总局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复》（国税函〔2000〕687号）规定：“鉴于…一次性共同转让100%的股权，且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物，经研究，对此应按土地增值税的规定征税”；②《国土资源部办公厅关于股权转让涉及土地使用权变更有关问题的批复》（国土资厅函[2004]224号）规定：“…属于企业资产的整体出售，其中包含土地使用权的转移。因此，该行为属于土地使用权转让，应按土地使用权转让的规定办理变更登记”；③《安徽省地方税务局关于对股权转让如何征收土地增值税问题的批复》（皖地税政三字〔1996〕367号）规定：“对以转让房地产为盈利目的的股权转让，应按规定征收土地增值税”；
股权转让与资产转让二者在转让客体、交易主体、适用的税收规定、获得的权利、承担风险的方式等各个方面都有所区别，是两种完全不同的法律行为，当一个交易行为存在双重特征时，应该以本质特征来确定交易性质，而不是形式特征。所以，本次交易实质上是房地产为主的资产转让，采用股权转让的形式是为了规避资产转让所产生的增值税等巨额税费。所以，《产权转让合同》性质应认定为以房地产为主的资产转让合同。
二、关于海亮地产公司诉请的中房合肥公司未披露的企业负债问题。（注：因本案涉及未披露债务种类较多，但性质类似，本文只取一例作分析）
海亮地产公司为合肥“颐和花园”项目多支付的工程款3849204元，应由中房合肥公司承担。中房置业公司名下的合肥“颐和花园”项目在评估时显示系已完工产品，但实际上尚有大量工程款未支付，对于该部分工程款，中房合肥公司未在《产权转让合同》、《评估报告》及《审计报告》中披露。海亮地产公司受让股权完成变更登记后，有多家施工企业要求支付工程款，给海亮地产公司造成重大经济损失。“根据《产权转让合同》第五条第（三）项约定，上述债务属于未披露的债务，应由中房合肥公司承担。经司法审计，海亮地产公司已实际多支付的工程款为3849204元，该份审计报告核减了574.2695万元，其中499.7727万元属于未支付工程款。代理人认为虽然审计报告对未支付工程款予以核减，但因为中房合肥公司的违约，海亮地产公司的支付义务客观存在，法院应对中房合肥公司违约事实予以认定，明确工程款的最终责任主体。
三、《评估报告》中对八公山路南段2500万元“预付账款”属于资产披露不实，该2500万元应在转让价款中扣减。
中房合肥公司在出让的“中房·兰郡”项目周边有一条市政道路八公山路，在《评估报告》中，八公山路修建费2500万元作为预付账款，海亮地产公司为此支付了2500万元的转让价款。代理人认为，该笔“预付账款”属于资产不实，该2500万元应在转让价款中扣减。预付账款是预计可收回的款项或权利，是一种流动资产，若无法取得对应的资产，付款人可以将款项收回。但海亮地产公司，实际上无法取得对应的资产。因为八公山路是作为公共基础设施，无法作为企业资产，海亮地产公司支付该2500万元后也没有可收回的款项或权利。所以中房合肥公司应承担资产不实的责任，在转让价款中扣减2500万元。
四、中房置业公司在资产转让前存在违反税收法律法规行为，中房合肥公司在转让时又未予披露，导致海亮地产公司受让后承担巨额缴税义务，该税款应由中房合肥公司承担。
海亮地产公司在接手中房置业公司后，按照税务部门的要求对广德分公司税务进行了自查，发现广德分公司因财务处理不规范导致2010年度税款合计少缴纳1849451.47元。现当地税务部门已要求补缴，并要求缴纳滞纳金840000元。安徽海亮已实际代为缴纳税款1847486.82元，滞纳金516671.62元。以上代为缴纳税款合计2364158.44元。代理人认为，上述税收问题发生在转让标的工商变更登记完成前，根据《产权转让合同》中第二条的“甲方声明、保证和承诺”第（六）项“转让标的企业不存在违反税收法规的情形，若转让标的企业因转让标的工商变更登记完成前违反税收法规而受到税务部门的追缴或处罚的，甲方承诺全额承担该补缴或被处罚的费用，保证转让标的企业及乙方不会因此遭受任何损失”的约定，上述税费应由中房合肥公司承担。
 
【判决结果】
安徽省高级法院一审判决：一、中房合肥公司承担未披露的中房置业公司债务款共计44662776元；二、中房合肥公司因对资产披露不实减少转让价款740.48万元；三、中房合肥公司向海亮地产公司支付代其补缴的税款及滞纳金2364158.44元，等等。
最高人民法院二审判决：中房合肥公司承担未披露的中房置业公司债务款共计69662776元（二审认为，八公山路的2500万元“预付账款”应当在转让款中扣除，故在一审基础上增加2500万元）；其他内容维持原判。
 
【裁判文书】
一、《产权转让合同》兼具股权转让和资产转让双重特征。
法院认为，双方所签合同的名称虽然为《产权转让合同》，但从交易主体和合同内容看，中房合肥公司系将其持有的中房置业公司100％股权转让给海亮地产公司，海亮地产公司支付相应价款并取得股东地位。从履行情况看，中房合肥公司已将其股权变更登记至海亮地产公司名下。《产权转让合同》符合股权转让合同的一般特征。另一方面，根据合同的约定，股权的转让价款是通过评估公司评估中房置业公司的土地使用权、固定资产、在建工程及其他全部资产确定的，且在资产评估报告中列明了股权所对应的资产、负债及相关情况。此外，双方在合同中还约定了包括房地产项目在内的各项资产的交割问题，即原股东中房合肥公司将所掌控的中房置业公司的资产移交给新股东海亮地产公司。故《产权转让合同》也包含了资产转移的特征。
二、关于海亮地产公司诉请的中房合肥公司未披露的企业负债问题。
合肥“颐和花园”项目在《评估报告》中系以已完工产品进行评估，对于尚需支付的工程款未进行披露，海亮地产公司受让后为此多支付的工程款经司法鉴定为3849204元，依约应由中房合肥公司承担。
三、关于八公山路2500万元修建费用的承担责任问题。
在《评估报告》中对于所承担的2500万元修建费用情况，中房合肥公司是以“预付账款”的名目列示的。但八公山路系中房置业公司与政府约定投资修建的公共基础设施，海亮地产公司既无法取得该公路的相关利益，也不可能收回已经支出的2500万元。由此可见，由于中房合肥公司对八公山路修建费用的不实披露，导致海亮地产公司相信将来可从政府收回2500万元修建费用，进而影响了海亮地产公司对转让价款的判断，故中房合肥公司违反诚实信用原则，其应当承担该笔费用。
四、关于中房置业公司在转让前存在违反税收法律法规应当补缴税款问题。
中房置业公司广德分公司2010年度税款少缴属转让前的债务，均发生在评估基准日之前，《评估报告》没有披露，海亮地产公司受让该资产后予以补缴并支付相应滞纳金，该款应从转让款中扣减，经核实海亮地产公司实际补缴税款及滞纳金计2364158.44元。
 
【案例评析】
一、股权转让合同参照适用买卖合同相关法律规定，股权转让方应承担标的股权的瑕疵担保义务。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第四十五条规定：“法律或者行政法规对债权转让、股权转让等权利转让合同有规定的，依照其规定；没有规定的，人民法院可以根据合同法第一百二十四条和第一百七十四条的规定，参照适用买卖合同的有关规定”，由此可见，与出卖人一样，股权转让方对标的股权负有瑕疵担保责任，而股权与公司的资产、负债密切相关。如出现目标公司资产不实或有未披露债务时，意味着该股权是有瑕疵的，股权转让方违反诚实守信原则和等价有偿原则，受让方可以要求转让方减少转让价款或承担违约责任。
二、签订股权转让合同时，应当重点核查目标公司的资产、负债，在合同中对资产、负债情况进行具体约定。
股份转让合同而言，转让方(原股东)对受让方(新股东)负有瑕疵担保义务。公司股份在转让时，尤其是向股东以外的人转让时，受让方应当要求原股东对公司现有资产价值进行评估，并要求详细告知公司的现有资产及负债情况，在合同中明确约定“承诺与保证”条款，并约定相关的违约责任，以最大限度保障受让方的权益。否则，有资产不实或有未披露债务时，受让方就会陷入被动境地，蒙受损失。
三、如发现目标企业资产不实或有未披露债务，应当保存证据，向股权转让方主张违约责任。
新股东在受让股权后，如果发现目标公司的实际资产情况与合同约定不符，出现资产不实，或者还存在未披露的其他债务，可以向转让方主张违约责任，要求减少转让价款或赔偿损失等。具体到本案中的股权转让，既出现的资产不实的情况，如土地面积减少导致土地价值不实等，也出现了未披露债务的情况，如需补缴的土地出让金、需支付的工程款等。海亮地产公司及时保存证据，通过诉讼方式，最终损失得到了弥补。
四、受让方如何规避目标公司在股权转让前存在欠税的法律风险。
目标公司在股权转让前所欠税款，从纳税主体上说，该税款始终由目标公司承担。但由于股东发生变化，如果在股权转让时，老股东向新股东隐瞒了欠税事实，对新股东而言是有重大影响的，因为这意味着新股东付出了更多支出。为了避免这种额外代价，本律师建议，在股权转让合同中明确约定目标公司在股权转让前的欠税情况，并要求老股东作出承诺与保证，明确欠税的承担问题。如此，当税务机关要求缴纳欠税时，新股东在缴纳欠税后可依合同约定向老股东追偿。